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安老按揭計劃

安老按揭計劃

 

供樓半生 養你一生

簡介

安老按揭計劃由香港按揭證券有限公司或其附屬機構(保險公司)營運,旨在讓 55 歲或以上人士申請安老按揭貸款。

 

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甚麼是安老按揭?

安老按揭是一項貸款安排,讓借款人可以利用在香港的住宅物業(一個或以上)作為抵押品,向貸款機構提取安老按揭貸款。借款人仍然是物業的業主,並可繼續安居在原有物業直至百年歸老註釋1


 

借款人可選擇於固定年金年期內(10年、15年或20年)或終身每月收取年金。如有需要,借款人亦可提取一筆過貸款,以應付特別情況。


 

一般情況下,借款人可終身毋須還款,除非借款人的安老按揭貸款在特定情況下被終止。



當安老按揭貸款終止時,借款人(或其遺產代理人)可優先全數清還安老按揭貸款以贖回物業。如借款人(或其遺產代理人)選擇不贖回物業,貸款機構將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。

 

如出售物業後所得的款項超過安老按揭貸款的總結欠,貸款機構會將全數清還安老按揭貸款後的餘額退還給借款人(或其遺產代理人)。倘若出售物業後所得的款項不足以清還安老按揭貸款,借款人(或其繼承人)亦毋須擔心,因該差額會根據保險公司與貸款機構之間的保險安排,由保險公司承擔。

 

註釋1借款人須注意在特定的情況下,貸款機構可終止有關安老按揭貸款。如借款人沒有全數清還安老按揭貸款以贖回物業,貸款機構將收回及出售有關物業,在這情況下,借款人不能再居住於有關物業。請參閱《重要通知》以獲取進一步的資料。

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申請資格

一般情況下,借款人及物業必須:

 

申請資格

借款人

  • 為55歲或以上(未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上註釋2),並持有有效香港身份證
  • 現時沒有破產或涉及破產呈請或債務重組

物業 註釋3

  • 為香港住宅物業
  • 由借款人以個人名義持有,或由借款人與另外最多兩名借款人以聯權共有形式持有註釋4
  • 為樓齡50年或以下註釋5
  • 無任何轉售限制(有關當局就未補地價資助出售房屋註釋6 所設的轉售限制除外)
  • 沒有出租(除非已獲貸款機構書面批准) 

註釋2: 如物業為未補地價資助出售房屋,根據香港房屋委員會(房委會)或香港房屋協會(房協)訂明的年齡要求,借款人必須為60歲或以上。

註釋3: 如果借款人是以低於一般價值取得物業(例如,借款人可能是通過饋贈的方式或不付出任何代價或付出的代價明顯低於市場價值而取得物業的業權),在借款人取得物業的相關文件簽訂日起計的五年內,借款人的安老按揭貸款申請將不會被接受。如果借款人欲就申請安老按揭對該物業的業權狀態作出任何變動,借款人應當注意這些問題,並在採取任何行動或招致任何費用和支出前,借款人應當向相關貸款機構或律師徵詢有關意見。

註釋4: 另外最多兩名借款人須為該安老按揭貸款的共同借款人,及須符合相關的申請資格。

註釋5: 如果樓齡超過 50 年,申請將按個別情況及驗樓報告作考慮。

註釋6 : 未補地價資助出售房屋須為房委會營運的居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃及綠表置居先導計劃,或房協營運的住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃及資助出售房屋項目,或保險公司不時接納的其他資助房屋計劃。

 

為避免不必要的費用和支出,有興趣申請安老按揭貸款的人士,在進行任何例如樓契轉名或驗樓等手續前,應先往銀行接受初步評估其是否符合申請資格。

 

 

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產品主要特色和優點

產品主要特色和優點

靈活的年金年期

 

借款人可選擇於10 年、15 年或20 年的固定年期內,或終身每月收取年金。為提高靈活性,借款人可於已選定的年金年期內隨時更改年金年期。

 

一筆過貸款

借款人可選擇於申請安老按揭貸款時及/或於已選定的年金年期內的任何時間,申請提取一筆過貸款以應付下列情況 註釋7:

 

  • 全數清還物業的原有按揭 (只適用於申請安老按揭貸款時),詳情請參閱重要通知
  • 支付物業的主要維修及保養開支
  • 支付醫療開支(包括香港境外的治療)
  • 支付為辦理持久授權書或根據《精神健康條例》第II部向法院申請有關命令而須向有關律師及醫生支付的費用

當借款人提取的一筆過貸款金額越高,其後的每月年金則會相應地越少;如果借款人提取的一筆過貸款已達金額上限,則不會再有任何每月年金。

安居於原有物業

當借款人提取安老按揭貸款後,借款人仍可繼續居住在原有物業安享晚年,直至百年歸老。但借款人仍須繼續負責物業的維修保養,以及繳付物業差餉、政府地稅及管理費等。

終身毋須還款

一般情況下,借款人可終身毋須還款,除非該安老按揭貸款在特定情況下被終止。

不設提前清還貸款的罰款

借款人可隨時全數清還安老按揭貸款及贖回物業而毋須繳交任何罰款。儘管如此,安老按揭並不接受部分還款。

六個月的解除合約期

於首六個月內,如果借款人通知貸款機構決定終止安老按揭貸款,並於指定日期全數清還貸款總結欠,相關的按揭保費將獲全數退還和豁免。然而,借款人仍須全數清還安老按揭貸款的總結欠,包括累算利息和其他已加借入總結欠的費用,以及承擔解除安老按揭的相關法律費用。

註釋7: 借款人就每宗一筆過貸款的申請均須提供證明文件。如有上述未有列出的其他情況,有關申請將會按個別情況考慮。

 

 

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每月年金金額

一般情況下,物業價值越高,每月年金的金額便會越高。當借款人正式申請安老按揭時的年齡越高及選擇的年金年期越短,每月年金的金額亦會越高。如超過一人申請,其收取的每月年金金額會較單人借款的每月年金金額為低,而每月年金金額將以最年輕借款人的年齡計算。

 

每月年金為借款人可收到的金額,在年金年期內不會改變。一經訂定,不會受有關費用、樓價和利率的波動、通脹/通縮或其他經濟因素影響。然而,如果借款人提取的 一筆過貸款金額越高,其後的每月年金則會相應地越少;如果借款人提取的一筆過貸款已達金額上限,其後將不會再有任何每月年金。

 

 

表(一): 用作計算年金之指定物業價值上限

物業估值@

用作計算年金之指定物業價值上限^ #

800萬港元或以下

100%物業估值

800萬港元以上至1,200萬港元

80%物業估值或800萬港元(以較高者計)

1,200萬港元以上至1,600萬港元

70%物業估值或960萬港元(以較高者計)

1,600萬港元以上

60%物業估值或1,120萬港元

(以較高者計,上限為1,500萬港元*)

@未補地價資助出售房屋的物業估值,以市值扣減補地價金額後作計算。

^ 所有1,200萬港元或以下的轉按物業,可用作計算年金之指定物業價值上限一律為物業估值的80%。

# 如該安老按揭貸款有超過一個物業作為抵押品,所有物業合計的物業估值總額將用作釐定該安老按揭貸款的指定物業價值上限。

* 所有2,500萬港元或以上的物業,可用作計算年金之指定物業價值上限一律為1,500萬港元。

  

表(二):每月年金金額(以指定物業價值每100萬港元計)

參加年齡

55歲

60 歲

70 歲

年金年期

單人
借款
二人
借款
三人
借款
單人
借款
二人
借款
三人
借款
單人
借款
二人
借款
三人
借款

10 年

$3,200

$2,800

$2,500

$3,700

$3,300

$3,000

$5,100

$4,600

$4,200

15 年

$2,400

$2,150

$1,900

$2,800

$2,500

$2,250

$3,800

$3,500

$3,200

20 年

$2,050

$1,800

$1,600

$2,400

$2,100

$1,900

$3,300

$3,000

$2,700

終身

$1,650

$1,450

$1,250

$2,000

$1,800

$1,550

$3,100

$2,800

$2,400

 

 

所有於2014年4月30日仍生效的安老按揭貸款之轉按申請;或所有由2014年4月30日或以前發出的輔導證書所敍造的安老按揭貸款之轉按申請,按此參閱有關(i)用作計算年金之指定物業價值上限及(ii)保費優惠詳情。

 

 

表(三):計算每月年金金額的例子(港元)
 例子(一)例子(二)例子(三)

借款人及參加年齡

70 歲的人士

70 歲的丈夫及
60歲的妻子

70 歲的丈夫及
70歲的妻子

年金年期

終身

10 年

20 年

物業價值

$2,500,000

$6,000,000

$28,000,000*

每月年金金額 

$3,100 x 2.5
= $7,750

$3,300 x 6
= $19,800

$3,000 x 15
= $45,000

* 所有2,500萬港元或以上的物業,可用作計算年金之指定物業價值上限一律為1,500萬港元。

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壽險保單轉讓

在安老按揭計劃下,除可利用借款人的物業作抵押外,還可選擇轉讓借款人的壽險保單予貸款機構作為抵押品,以提高每月年金及一筆過貸款的金額。惟壽險保單轉讓只適用於不超過兩位借款人的安老按揭貸款。在單一借款人的安老按揭申請下,壽險保單的受益人必須為借款人或其遺產代理人。至於二人共同借款的安老按揭申請,保單的受益人必須為另一借款人。按壽險保單的情況,借款人須向所屬保險公司安排更改受益人。

 

壽險保單的退保現金價值將用於償還借款人的安老按揭貸款。擬用作申請轉讓的壽險保單(須經批核後)數目不設上限,而用作計算年金之退保現金價值總額上限為該安老按揭貸款的指定物業價值。借款人可於申請安老按揭貸款時,或當安老按揭貸款仍然有效時,提出壽險保單轉讓的申請。

  

 一般情況下,當安老按揭貸款終止,而出售物業所得的款項不足以全數清還貸款時,貸款機構會動用壽險保單的款項(最高金額為當時的退保現金價值)以償還該差額。如果仍有未償還的差額,該差額將根據保險公司與貸款機構之間的保險安排,由保險公司承擔。在任何情況下,餘額將會退還給借款人(或其遺產代理人)。

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壽險保單轉讓申請資格

一般情況下,您的壽險保單必須:

 

壽險保單轉讓申請資格
壽險保單
  • 由借款人作為壽險保單的持有人及受保人
  • 由獲授權於香港經營人壽保險業務的公司所發出
  • 以港元或美元作為計算單位
  • 已累積退保現金價值,而在餘下的年期內不會減少
  • 已完全清繳保費
  • 不涉任何投資成份
  • 可轉讓,及沒有更改受益人的限制
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壽險保單轉讓的主要特色和優點

壽險保單轉讓的主要特色和優點

更高的每月年金及

一筆過貸款金額

透過壽險保單轉讓,可將借款人壽險保單的價值釋放出來,從而獲取更高的每月年金及一筆過貸款金額,讓財務策劃更靈活。

以一筆過貸款清繳保單保費及償還保單貸款

如借款人的壽險保單尚未完全清繳保費及 / 或附有保險公司的保單貸款,借款人可於申請壽險保單轉讓時,透過申請一筆過貸款,全數清繳保費及 / 或償還保單貸款。

不設贖回壽險保單的罰款

借款人可隨時申請贖回在安老按揭貸款下轉讓予貸款機構的壽險保單,而毋須繳交任何罰款,惟仍須支付相關手續費。

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附帶壽險保單轉讓之安老按揭的年金金額

附帶壽險保單轉讓安老按揭貸款的每月年金及一筆過貸款金額,

將由保險公司因應申請貸款時的指定物業價值,及壽險保單的退保現金價值而釐定。

 

表(四):參考每月年金金額(以指定物業價值每100 萬港元及退保現金價值每100 萬港元計)+
參加年齡

55 歲

60 歲

70 歲

年金年期單人借款二人借款單人借款二人借款

單人借款

二人借款

10年

$5,520

$4,800

$6,500

$5,780

$9,100

$8,200

15年

$4,160

$3,670

$4,920

$4,340

$6,840

$6,220

20年

$3,570

$3,080

$4,200

$3,700

$5,860

$5,320

終身

$2,850

$2,490

$3,520

$3,080

$5,500

$4,960

…+每月年金金額由保險公司根據個別情況釐定,可能與參考水平有所差異。

 

 

表(五):計算每月年金金額的例子(港元)
 例子 (一)例子 (二)

借款人及參加年齡

70 歲的丈夫及
60歲的妻子

70 歲的丈夫及
70歲的妻子

年金年期

10年

20年

物業價值 

$6,000,000

$28,000,000*

申請壽險保單轉讓時之
退保現金價值

$6,000,000

$15,000,000

每月年金金額

$5,780 x 6
= $34,680

$5,320 x 15
= $79,800

 * 所有2,500萬港元或以上的物業,可用作計算年金之指定物業價值上限一律為1,500萬港元。

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費用

費用

利息

安老按揭是一項貸款安排,貸款機構將根據安老按揭貸款的總結欠(包括利息),以複息計算。

按揭保費

按揭保費分兩部分,金額將由借款人支付並加借入安老按揭貸款:

 

(1) 基本按揭保費 - 分7期,由第4年至第10年每年支付,每期費用為指定物業價值及於申請壽險保單轉讓時之退保現金價值(如適用)的0.28%

 

(2) 每月按揭保費 - 根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率1.25%計算,按月支付

輔導費

借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。如借款人決定提取安老按揭貸款,可選擇將有關費用加借入安老按揭貸款。

法律費用

借款人須為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。借款人可選擇將法律費用加借入安老按揭貸款。

手續費

當安老按揭貸款生效以後,每次成功申請更改年金年期、提取一筆過貸款、增加或解除附加物業抵押、申請壽險保單轉讓或贖回壽險保單,須支付1,000港元的手續費。該手續費將加借入安老按揭貸款。

其他費用及開支

如借款人被要求提交驗樓報告(如物業樓齡超過50年),借款人須支付相關費用。借款人可選擇將驗樓報告之相關費用加借入安老按揭貸款。

 

如借款人提出申請附帶壽險保單轉讓之安老按揭,借款人須向保險公司支付就安排相關壽險保單轉讓而徵收的費用及支出(如有) 。

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申請程序

申請安老按揭貸款前,應仔細閱讀重要通知

該通知提供有關安老按揭的概括資料,申請人應同時參閱安老按揭計劃的資料冊及其他相關資料。

  

申請程序

 第一步:

申請前

借款人亦毋須透過任何中介人(銀行除外)申請安老按揭貸款。請直接聯絡銀行,銀行將向借款人解釋安老按揭的詳情,並初步評估借款人是否符合申請資格。若物業為未補地價資助出售房屋,由於貸款機構已從有關當局取得在安老按揭計劃下敍造按揭的批准,借款人毋須向有關當局另行申請。

第二步:

輔導

在正式申請安老按揭貸款前,借款人必須先預約合資格的輔導顧問並確定輔導費金額。借款人可邀請配偶、子女、其他親人和任何可能因敘造安老按揭貸款之決定而受影響的人士,包括居住在相關物業之人士,一同出席輔導會面。

 

輔導顧問會向借款人講解安老按揭貸款及其壽險保單轉讓予貸款機構的產品特點、主要的權益與責任,及作為借款人的法律後果。在成功完成安老按揭輔導後,借款人將獲發輔導證書。

第三步:

正式申請

當借款人獲發輔導證書後,便可前往銀行正式申請安老按揭。

第四步:

簽署法律文件

申請一經貸款機構批核,借款人便可簽署按揭文件及其他相關法律文件。

 

 

查詢

如有任何查詢,請聯絡銀行、您的輔導顧問或保險公司。

 

安老按揭計劃熱線 : 2536 0136

查詢電郵: rm_enquiry@hkmc.com.hk

一般資料

1) 銀行名單
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2) 安老按揭輔導法律顧問名冊(由香港律師會提供)
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3) 資料冊
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4) 小冊子
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5) 每月年金金額及最高一筆過貸款金額列表(於貸款起始日提取)
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6) 重要通知
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7) 安老按揭計劃之統計數據
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8) 持久授權書小冊子
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9) 辦理持久授權書的律師及醫生名單
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10) 有關轉按安排的特別通告(2014 年4月7日)
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11) 有關在安老按揭計劃下使用持久授權書及《精神健康條例》第II部份法院命令(第II部份命令)的講座
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12) 安老按揭調查報告(2010年12月) (只提供英文版本)
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